自2021年我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）的發展“快車”正式啟動以來，其用一組組穩健運營的數據和頻頻刷新的認購紀錄，向市場交出了亮眼的“成績單”。

無疑，基礎設施公募REITs作為一項創新的金融工具，在政策“護航”之下，必將大幅提升金融服務實體經濟的效能、提高資本效率，為我國經濟的高質量、可持續發展提供新引力、新動能。

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盤活作用凸顯

基礎設施公募REITs這一嶄新的金融工具究竟有何作用？

“盤活”——是大部分市場參與機構給記者的答案。

“發行基礎設施公募REITs有利于盤活存量資產，形成投資良性循環，支持實體經濟，是進一步盤活存量資產、擴大有效投資的重要抓手。”華泰證券資管REITs業務相關負責人朱剛說，“募集資金不僅可以幫助各原始權益人償還存量負債，降低杠桿比例，優化財務數據，還可以將凈回收資金繼續投入新項目的建設中，拉動投資規模，有效實現了存量資產盤活。”

“尤以今年推出的多只保障性租賃住房公募REITs為例，其為租賃住房企業開拓了新的權益融資渠道，有利于帶動增量投資，進而增加保障性租賃住房的有效供給。”中金公司投資銀行部固定收益組聯席執行負責人賈舟祺在采訪中表示。以上交所為例，截至目前，已有3只保障性租賃住房項目上市，融資規模近40億元，其回收資金將進一步用于擴大保障性租賃住房供給，為符合條件的新市民、青年人提供“高品質、有溫度、可負擔”的安居之所。“REITs在基礎設施領域的資產盤活效率已初步顯現。”賈舟祺稱。

從全市場數據來看，自去年首批試點項目落地以來，截至目前，共有23只REITs產品上市，涉及總市值839.06億元，回收資金帶動新項目總投資額超過4200億元，主要投向科技創新、綠色發展、民生等基礎設施補短板重點領域，實現了基礎設施領域“募投管退”的投融資良性循環，有效促進了產融結合和地方經濟發展。

與此同時，基礎設施公募REITs在幫助企業盤活存量資產方面不僅僅在首發這一“時點”起到作用，還能在項目存續的長期“時段”內持續發揮作用。

“基礎設施公募REITs不同于傳統債權融資產品，其天然具備的擴募屬性能為持有大量基礎設施項目的企業提供一個穩定的權益融資退出平臺，幫助企業在基礎設施資產的全生命周期內打通‘募投管退’的通道。”朱剛表示。

在賈舟祺看來，公募REITs作為公開發行的產品，其運營情況將為全國基礎設施資產的運營提供非常重要的參考和標準。未來各地國資、政府可根據基礎設施REITs資產的運營情況，對內提升運管要求，這對國有資產進一步提高運營效率，實現國有資產保值增值將起到正面促進效果。

機遇挑戰并存

上海證券交易所副總經理劉逖此前在接受記者專訪時表示：“基礎設施公募REITs市場快速擴容的根本原因在于契合了我國現有的經濟發展階段，也契合了高質量發展的理念。這一創新產品與基礎設施領域的需求天然匹配，實現了長期資本與長期資產的對接，極大提升了金融助力盤活存量資產，服務實體經濟的效率。”

也正因為如此，“穩健”向好的市場發展情況，為業界之于REITs的可持續發展提供了堅定的信心。

“結合當前市場熱度及存量產品擴募潛力，我們認為，短期內REITs市場可能達到千億規模。”國泰君安資管融資決策委員會副主任徐剛說。

中信證券債務融資業務線聯席負責人俞強稱：“據不完全統計，全市場目前正式啟動執行的公募REITs項目超過100單，保守假設其中五分之一可以在2023年底之前完成發行，再考慮到已發行項目的擴募，預計至2023年末，市場規模有望達到1500至2000億元。”

有統計顯示，2003年至2022年，我國基礎設施建設投資完成額累計達180萬億元。另根據25省市區發布的2022年投資規劃，未來仍將持續貢獻超45萬億元的新增基礎資產。

無疑，國內龐大的基礎設施存量市場和新增投資計劃，與基礎設施REITs盤活存量資產擴大有效投資的計劃一致，這也為后續REITs的發行提供了廣闊空間。

不過，市場的發展從來都不可能一蹴而就。

多位業內人士向記者談及了REITs試點過程中依舊存在的阻滯和難點。

首先，是原始權益人的積極性有待激活。事實上，為滿足基礎設施公募REITs的發行要求，各企業普遍需要拿出自身的優質資產進行上市，同時需要花費大量的時間、精力溝通各方。

“優質資產的持有人對于REITs更多稅收利好政策出臺的期盼，也增加了其決策的搖擺和躊躇。”建信基金基金經理張湜補充表示。

其次，是業界期盼監管對于底層資產的相關要求進行一定優化。當前基礎設施公募REITs仍處于試點階段，對資產的合規性和收益性要求較高，這是保障公募REITs健康發展，行穩致遠的應有之義。考慮到我國長期以來基礎設施領域普遍存在粗放式建設和管理的現狀——建設時間較早的資產合規性普遍存在或多或少的問題，即目前能原生適配基礎設施公募REITs發行要求的資產相對比較稀缺，這也在一定程度上影響了REITs市場的擴張步伐和速度。

活力有待激發

毋庸置疑，作為服務實體經濟高質量轉型的新興金融工具，REITs市場的發展前景廣闊，潛力無限。那么，如何更好地激發市場活力？尤其在供給端，如何才能讓更多優質資產加入REITs的“大家庭”？

“首先，回顧已完成發行上市的基礎設施資產，每一類均存在這樣或那樣的個性問題，但很多問題具有普遍性，后續隨著發行項目的逐漸增多，我們建議可從市場發展角度，針對每一類型的資產總結出一套切實可行的共性問題及解決辦法或努力方向，為企業方和各市場主體指明方向，避免企業方出現畏難情緒。”華泰證券資管不動產基金部總經理司曉彬指出，“例如，《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》即是對首批發行項目的總結和政策更新，發布后對諸多問題均有重要指導意義。”

“上交所組織開展的長三角REITs聯盟論壇持續跟蹤關注不同資產類型的項目審核發行要點情況，定期歸納總結相關項目的經驗，我們先后參與了幾期，對了解REITs特性的幫助很大，也進一步拓寬了我們的思路。”一位原始權益人在采訪中表示。

其次，嘗試引入更多資產類型和市場主體亦是業界共同的期盼。

隨著社會各界對REITs了解及認可度的進一步提高，目前全國各區域均在緊鑼密鼓籌備REITs試點項目，新能源電力類、文化旅游類、數據中心等項目都在積極探索，整體呈現出項目多樣、資產豐富、創新突出等特征。同時，保障性租賃住房REITs的常態化發行和“保租房板塊”的打造，將對中國REITs市場的進一步擴容擴大起到良好的支持作用。

上海證券交易所副總經理劉逖同樣表示，將有的放矢加大央企、地方國企支持服務力度，配合落實好相關監管部門出臺的支持中央企業開展基礎設施REITs試點等政策措施；鼓勵民營企業根據實際情況，以多種方式參與到REITs試點中來，積極盤活自身存量資產，促進持續健康發展。

“至于需求端方面，我們建議后續要加強投資人培育并引導更多投資人入市。”俞強稱，“REITs不同于股票，其底層資產是運營穩定的基礎設施，具有價值相對較小和需將絕大多數可分配收益向投資人進行分配等特點，因而需將投資者培育作為一項長期工作，力促更多投資者形成理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs市場平穩健康發展。”

千里之行始于足下。

基礎設施公募REITs作為資本市場的重要“里程碑”，也是發行人和中介機構的重大發展機遇，后續必然將在各方共同的呵護下，獲得長遠健康發展。