作為金融助力我國經濟高質量發展的重要抓手之一，自試點開啟以來，基礎設施公募REITs是否具有市場吸引力？創新發展的同時面臨怎樣的挑戰？2023年哪些市場趨勢值得關注？

在12月23日下午舉行的長三角REITs產業聯盟“走進高金”活動中，與會專家就上述問題進行了熱烈探討，以期為公募REITs市場的未來發展提供更多觀察角度和發展思路。

REITs備受機構追捧

【資料圖】

“REITs的產品功能與基礎設施領域天然匹配，能夠有效盤活存量資產，推動基礎設施投融資市場化、規范化發展，形成良性投資循環。同時，REITs具有流動性高、收益穩定、安全性強的特點，有利于豐富資本市場投資品種，更好滿足人民日益增長的財富管理需求。正是由于這兩方面原因，基礎設施REITs產品一經推出，就得到了社會各界的歡迎。”上海證券交易所債券業務部副總監段東興說。

毋庸置疑，當前我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施公募REITs）發行處于供不應求的狀態。

公開數據顯示，第一批上市REITs的平均網下認購倍數為8.29倍，第二批平均網下認購倍數提升至43.93倍，2022下半年以來上市的REITs平均網下認購倍數大幅上攀至119.75倍。其中，華夏基金華潤有巢REIT的網下認購倍數最高，達213.24倍，一級半市場機構投資者對REITs的認購熱情由此可窺一斑。

值得一提的是，REITs投資的風險和收益介于股債之間——REITs具有雙重屬性，投資人收益主要來源于期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。

“據我們觀察，2022年在股、債大盤承壓的背景下，REITs還是走出了相對穩健的行情，這從側面說明該產品在風險分散方面能起到非常重要的作用，有利于資產配置，因此吸引力不言而喻。”上海交通大學上海高級金融學院金融學教授、學術副院長嚴弘稱，“無疑，REITs能在各機構的長期資產組合中起到‘基石’的作用。”

事實上，通過觀察境外成熟市場也不難發現，從風險和收益匹配的角度來看，REITs是回報較為優良的投資資產。尤以美國市場為例，1990年至今，美國REITs指數漲幅跑贏了同期S&P500及羅素2000指數，分紅收益率亦高于十年期國債。

“我們也注意到，過去20年，美國REITs的年化綜合收益率在10%左右，優于標普500指數。”嚴弘說。

發展仍需直面挑戰

從審慎起步，到穩健運營，再到常態化發行與擴募雙輪驅動的逐漸形成……眼下，我國基礎設施公募REITs的發展正在邁入“深水區”。

“受到現有法規的限制，目前我國公募REITs產品的架構相對復雜，適用的稅務安排尚不清晰，這為公募REITs的推廣帶來了隱患和障礙。”嚴弘指出，“中國公募REITs在目前的架構下，容易引發管理矛盾或管理效率問題，因此未來需要設立合理的機制，維護原始權益人與基金管理人之間的溝通和信任，激勵運營管理人的積極性。與此同時，公募REITs在原始權益人是否并表、并表科目記入權益還是金融負債、業務合并還是資產收購等財務問題方面也需進一步厘清。再者，中國公募REITS市場在發行端、運營端和擴募機制等方面同樣有很大的優化完善空間。”

在大部分業內人士看來，中國的公募REITs市場潛力巨大，但需要不斷完善配套的法規和稅收制度安排，以保證這一市場的健康、可持續發展。

站在交易所的角度，段東興亦表示，為進一步實現基礎設施REITs市場建設目標，充分發揮REITs產品功能，未來還需要從幾個方面加快推進REITs市場常態化發展。一是以盤存量、促投資為目標，切實提升服務實體經濟和國家重大戰略的質效。二是以擴規模為路徑，著力建設與我國經濟體量匹配的REITs市場。三是以建制度為保障，系統構建符合REITs特點的制度安排。四是以市場化為方向，更大激發市場活力和發展內生動力。五是以政府引導為關鍵，進一步優化REITs市場發展的政策環境。

諸多“亮點”值得期待

道阻且長，行則將至。

雖然發展過程中難免挑戰，可我國公募REITs市場的加速擴容實為大勢所趨。

記者注意到，2021年內，含首批9只REITs及二批的2只REITs在內，共有11只公募REITs上市。而截至目前，2022年上市的REITs已達12只，已發行成功待上市的REITs為1只。

“根據不完全統計，目前已有超百家的原始權益人發布了公司公告或招標公告擬進行公募REITs的發行及申報工作，2023年新上市REITs數量有望在今年的基礎上進一步增加，市場也期待基礎設施公募REITs的‘資產池’能擴充覆蓋至風電、光伏、水電等類別。”華夏基金基礎設施與不動產投資部負責人莫一帆說，“不僅如此，借鑒國際成熟REITs市場經驗，擴募的有序推進亦值得關注。因為擴募能驅動已上市REITs規模及業績雙增，同時可通過分散底層資產集中度而降低收益波動風險，為 REITs市場的長久發展注入活力。”

除此之外，2023年，關于商業不動產REITs的研究以及試點推動亦值得期待。

2022年12月8日，在首屆長三角REITs論壇上，管理層提出要加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

“在REITs的起源地美國，商業零售及租賃住房板塊合計占REITs市值比重約30%，香港這一比例更是達到了88.6%。”在莫一帆看來，“我國REITs試點范圍如拓展到商業不動產領域，短期看，有助于房地產行業的風險處置；長期看，或將引導開發商拓展價值邊界、提升綜合管理能力，將有利于引導房地產市場由高周轉、快開發向存量精益化運營轉型；同時從供給側為市場提供更為多元的長久期資產。”