作為加速項目沉淀資金回流、縮短基礎設施投融資循環周期、助力“盤活存量—投資增量—再次盤活”良性循環的重要舉措，我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）自推出以來備受市場追捧。

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然而，與前期持續高漲的市場表現相對，當前，公募REITs的二級市場價格正逐步回歸理性。

業界專家指出，公募REITs作為一類優質的投資品種，更建議各機構長期關注，不必受短期交易情緒左右，應始終以底層資產的質量、對未來現金流的合理預測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。

公募REITs產品整體表現可圈可點

今年以來，在權益市場整體表現欠佳的情況下，上市公募REITs產品表現亮眼。

根據券商統計，在目前已發行的23只公募REITs產品中，有10只產品累計漲幅超過30%，市場平均累計漲幅為20%，平均漲幅遠超同期股票市場。

記者注意到，作為首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT，近日華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金 (簡稱“華潤有巢REIT”)受到熱捧，上市首日，該產品漲16.84%，成交額達1.86億元。在此之前，華潤有巢REIT還刷新了公募REITs網下發售配售比例紀錄，總吸引資金超過了1200億元。

“市場熱度居高不下背后，一方面是各類機構對于公募REITs基礎設施項目的認可。從已持續披露的定期報告中可以看出，基礎設施項目現金流穩定，相對而言周期變化不是很明顯。”一位機構交易員告訴記者，“另一方面，對于首發上市的公募REITs，目前仍然存在審批要求——基礎設施項目要求現金流分派率原則上不低于4%。在當前利率水平不高的市場環境中，該現金流分派率使得公募REITs的估值未上市就處于價格低點，一旦上市，公募REITs會存在比較大的價格修正空間。”

“結合近期公募REITs的二級市場表現分析，我們認為，現階段產權類資產項目的漲幅或相對更高，例如倉儲物流、產業園區、保障性租賃住房等REITs產品。”國泰君安的相關負責人在接受記者采訪時稱，“究其原因，主要是由于上述幾類項目在疫情反復背景下能夠維持較穩定的經營水平，并反映出良好的抗風險韌性。”

二級市場波動無礙機構持續看多

不過，受我國債券市場波動加劇、十年期國債收益率大幅上行，疊加疫情不確定性增大和機構投資者流動性需求抬升等因素影響，近期公募REITs二級市場出現了一定程度的下跌，部分REITs產品跌幅明顯。

不僅如此，11月22日，中金安徽交控REIT上市首日就以超4.5％的虧幅收盤，與前期動輒斬獲30％漲停板的現象形成巨大反差。而這是公募REITs產品首次出現上市首日破發的情況。

那么，“二級市場波動會否影響投資者信心甚至后續的REITs擴募工作？”記者在采訪中發現，針對該疑問，受訪的業內人士均給出了否定的答案。

“此前，大部分公募REITs上市不到一年的時間，在市場情緒、避險需求等因素帶動下，二級市場價格上漲顯著，但資產端的現金流絕對值同期增長幅度未能達到二級市場價格增幅，在此背景下，二級市場價格逐步回歸理性是大概率事件。”上述交易員說，“公募REITs作為一種以長期穩定分紅為主要特征的產品，投資者的信心應源于對底層基礎設施資產質量及運營管理能力的認可，短期內二級市場的價格波動不會真正動搖投資者對于我國公募REITs價值的判斷和信心。另據個人了解，目前已上市項目的擴募工作正在有序開展，監管機構和投資人關注的重點依然是擴募資產本身的質量和定價邏輯，二級市場的價格波動對于擴募工作并未造成明顯影響。”

“金融產品的二級市場價格波動存在多重因素影響，REITs也不例外。”中金公司相關負責人并稱，“雖然短期內受到流動性因素影響，REITs二級市場價格出現了下跌，可長期向好的趨勢不會改變。實際上，REITs產品的價格波動是市場健康發展的必然現象，價格漲跌是市場投資者對資產價值重新發現的體現，能夠促進市場更高質量的發展。我們也相信投資者基于價值投資、理性投資的觀念，對于優質資產的REITs產品依然具有信心，目前REITs的擴募工作也在有序推進中。”

機構更青睞保障性租賃住房REITs

多位公募基金管理人向記者表示，在進行投資分析時，需把價格的波動歸因于資產端和產品端兩部分，并以資產端的價值為基礎，合理評估產品端帶來的價格變化。

具體來看，公募REITs資產端的價值由評估機構基于底層基礎設施項目現金流進行評估，并為公募REITs詢價發售價格區間提供重要參考，這反映了一級市場對底層資產價值的判斷。另一方面，公募REITs上市后的基金份額價格，為二級市場的交易定價。整體而言，一級和二級市場就統一資產的定價是密切關聯的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩個價格的長期走勢應該逐步趨同。當然，受到產品端屬性、情緒的影響，一、二級市場價格可能會出現偏離現象，若二級市場價格明顯高于或低于資產端價值，則調整概率必然較大，逐步回歸理性亦是大概率事件。

展望后續，聚焦到具體的項目投資層面，記者在采訪中發現，保障性租賃住房REITs有望獲得各機構的持續青睞。

畢竟，黨的二十大報告明確強調，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。同時，保障性租賃住房公募REITs也讓市場充分認識到了“金融工具賦能住房租賃行業實現商業模式閉環”的可行性。

“以重資產運營的租賃住房能滿足REITs發行的諸多基本要求，比如現金流持續穩定、具有持續經營能力和較好增長潛力等等，而公募REITs可以為租賃住房提供優質的退出渠道，迅速回籠資金，有效提升租賃住房資產的流動性，二者具有天然的適配性。”建信基金的相關負責人告訴記者：“已上市產品的一級市場發行認購倍數和二級市場表現都顯示出了投資人對該類資產的高度認可。不僅如此，保租房類資產未來可發行的龐大儲量也將為市場提供源源不斷的發行、擴募資源，因此必將成為引導多主體參與、籌集長期權益資金、增加租賃住房供給的有效渠道。建信基金也將憑借建行集團強大的綜合金融服務能力，對保租房REITs領域保持跟蹤。”