近日，5單首批公募REITs擴募項目獲證監會及滬深交易所受理的消息引發業界熱議。這標志著REITs擴募正式啟動，市場建設取得重要進展。

分析人士認為， 在擴募機制的推動下，原始權益人不僅可以構建“開發—培育—盤活—再開發”的投融資良性循環，還能減少持有資產對公司的資金占用，同時加速資金回籠，降低資產負債率，實現業務規模擴張，可謂一舉數得。

REITs擴募正式啟動

(資料圖片)

近日，紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT均發布了擬申請擴募并新購入基礎設施項目的公告。這也意味著首批5只公募REITs擴募正式啟動。

可以看到，國內公募REITs試點自2020年4月啟航以來，已探索走出了一條既遵循成熟市場規律，又符合中國國情的REITs發展之路。

需指出，擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。那么，擴募將對原始權益人和投資者產生怎樣的影響？

一方面，通過擴募引入新資產，將大大延長REITs期限。同時，試點階段監管對于新項目較高的資質水平要求，意味著能夠擴募成功的新資產，大多可以為原持有人和新投資者提供穩定優質的現金流，從而提高投資者收益。另一方面，該舉措有助于進一步豐富底層資產，推動REITs市場擴容加速。

多位受訪的業界專家坦言，基礎設施公募REITs創新了融資渠道，解決了“基礎設施投資的錢從哪里來”的問題，能為基建投資提供可持續的資金來源。中國基建領域沉淀了大量資產，通過REITs方式可以盤活這些存量資產，為傳統基建領域補短板和新基建投資提供增量資金來源，承上啟下，發揮存量盤活和增量促進的雙重作用。

無疑，隨著擴募項目的申報受理，我國REITs市場“產品新發”與“基金擴募”雙輪驅動的良性發展格局即將形成。而此次REITs擴募項目的正式受理，是完善REITs市場建設的重要舉措和關鍵環節，將進一步發揮REITs盤活存量資產擴大有效投資的功能，增強資本市場服務實體經濟質效。

助力市場健全正向激勵機制

有券商測算顯示，已上市的17只公募REITs合計發行規模為579億元，不考慮利息成本，原始權益人累計凈回收資金達355億元；另據《招募說明書》等公開文件披露，現有REITs原始權益人擬將凈回收資金以項目資本金等方式投資新的項目建設（共涉及至少80個項目），能撬動總投資規模約3000億元，實現近10倍的杠桿效應。

據記者了解，自5月份上交所REITs擴募指引發布以來，已上市的REITs項目即啟動了擴募籌備工作，積極篩選符合條件的優質資產。

舉例而言，華安張江光大REIT擬購入的資產為張潤大廈，毗鄰首發項目張江光大園，同屬張江科學城區域內，承擔著張江科學城產業發展的重要載體功能。項目租戶所屬行業涵蓋了在線經濟、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領域，具有較好的分散性，2022年6月末出租率達到99.6%，回收資金將繼續用于張江地區的產業園區投資建設。

“擴募對原始權益人持續盤活旗下基礎設施資產有重要意義，通過持續不斷地梳理優質資產注入REITs這一‘資產上市平臺’，有利于企業形成‘投資—培養—擴大投資’的良性循環。”華安基金相關負責人表示。

再就富國首創水務REIT來看，其擬購入項目位于山西省長治市，包含主城區污水處理廠以及長北污水處理廠的特許經營權，是以PPP模式開展的污水處理類市政基礎設施。對原始權益人首創環保集團而言，旗下擁有眾多的污水處理類基礎設施資產，參與擴募一方面有利于企業實現新舊動能轉化，實現提供服務帶動企業二次發展的內涵式增長模式；另一方面盤活的資金將促進基礎設施項目的投資建設，為企業以及行業帶來更大的發展動能。

一位資深REITs研究員告訴記者，在當前宏觀經濟面臨下行壓力的情況下，REITs擴募的成功推出將成為助力宏觀經濟穩定的有效工具，有助于盤活存量基礎設施資產并帶動增量投資建設，促進基礎設施建設行業高質量可持續發展。

不僅如此，“支持運作良好的REITs通過擴募做優做強，將健全市場正向激勵機制，促進投融資良性循環，是進一步完善REITs市場生態的重要途徑。”富國基金相關負責人表示。

毋庸置疑，新資產的注入相當于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進一步提振REITs基金的整體表現，實現新舊資產的協同效應、體現出規模效益。未來隨著新資產的不斷注入，REITs產品在二級市場表現和底層資產運營管理上都將更為耀眼，逐步實現REITs市場的高質量發展。

REITs常態化發行加快推進

首批擴募項目將通過實踐探索擴募審核機制、持有人大會決策機制和REITs增發機制，在相關制度和具體操作上為后續擴募工作提供有益借鑒。

中金基金相關負責人告訴記者：“本次受理的擴募項目底層資產涵蓋倉儲物流、產業園區、污水處理等類別，既包括產權類項目，也包括特許經營權類項目，為未來各大類基礎設施REITs的擴募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應。”

記者了解到，除首批上市項目外，市場后續擴容項目也在積極篩選資產，將在運作滿12個月后申報擴募。

據悉，自首批REITs上市以來，上交所在證監會的統籌指導下，積極研究探索擴募機制，于2022年5月發布REITs擴募指引，規范擴募各流程關鍵事項，引導市場預期。同時，積極排摸成熟項目擴募意向，加強政策宣傳培訓，加快相關技術系統改造，全力保障擴募項目落地。

上交所相關業務負責人介紹稱，盡快推動首批擴募項目落地是加快推進基礎設施REITs常態化發行的重要措施之一。

下一步，上交所將持續加快推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落地實施，推動更多優質成熟、資產類型豐富的項目通過首發和擴募等方式入市，穩步擴大REITs市場規模，盤活存量資產，拓寬基礎設施建設權益資金來源，進一步增強資本市場服務實體經濟質效。