轉眼間，首批公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）的上市迎來一周年節點。項目上市以來平均累計上漲22.18%，上交所首批5只公募REITs共計8次分紅、分配總金額達9.52億元……一組組數據，都是REITs試點上線一年以來交出的亮眼成績單。

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回溯近一年的市場表現，政策部署是否日臻完善？未來市場的可拓展空間仍否充足？

記者在采訪中發現，大部分業內人士均給出了肯定的答案。

整體表現平穩

如何形容一年來的資產運營表現？

“穩健”——是大部分原始權益人給記者的回答。

尤以中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“普洛斯REIT”）為例，截至2022年3月31日，該產品項下所有基礎設施資產運營穩定，出租率始終保持在96%以上，且到期客戶普遍續租。

“再就收益角度來看，2021年末的有效租金單價為42.92元/平方米/月，較上年末的增幅達7.19%；同時，一季度租金及物業管理費收入為9041萬元，環比增長2.73%。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營團隊負責人楊敏接受記者專訪時坦言，“普洛斯REIT的基礎設施資產一直保持高效穩定的運營，有力地承載和支持了所在地區的民生和經濟發展，是高標準現代化園區的行業標桿。”

“自去年上市以來，華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金運營平穩，出租率和租金水平都上升至高位，租戶結構穩健。”張江高科黨委委員、副總經理趙海生亦告訴記者，“從已經披露的年報、季報可以看到，截至 2022 年 3 月末，底層項目張江光大園的出租率為100%，平均合同租金為5.38元/平/天。租賃業態分布主要為在線新經濟、集成電路、金融科技等，租戶基本保持穩定。”

無疑，經過一年的實踐，首批基礎設施公募REITs交出了一份讓人滿意的“成績單”。

公開數據顯示，基礎設施公募REITs發行上市以來，引起了廣大投資者的重視和積極參與，發揮了價格發現功能。截至2022年6月17日，基礎設施REITs項目共上市12單，市值521億元，平均漲幅約22.18%；單項目日均成交金額約2400萬元，平均流通換手率約1.98%，整體高于境外成熟市場。

政策日臻完善

讓人欣喜的是，伴隨首批基礎設施領域公募REITs的平穩上市與有序運行，當前不論是原始權益人、還是投資者，抑或是地方政府，所有市場參與方對REITs盤活資產的意義都有了更深一層的認識和理解。

記者更注意到，與深入了解相攜而來的，是相關政策的日臻完善與不斷加強，目前各方對REITs在貫徹新發展理念、構建新發展格局中的重要作用逐漸形成共識。

于國家層面，《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點區域放開至全國范圍，促進了項目資產的擴容；銀保監會發布了《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，提高了REITs二級市場的流動性；財政部出臺了《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確了稅收優惠政策……

再就地方層面來看，北京、上海、廣州、深圳等陸續出臺了支持REITs發展的專項鼓勵政策，包括專項獎勵基金、費用補貼等，突出了對REITs發展全生命周期的政策支持，促進REITs產業發展的有利環境正逐步形成，這也是實踐出真知的生動體現。

不僅如此，長三角基礎設施REITs產業聯盟的成立也斬獲了業界的高度關注。

趙海生直言，長三角基礎設施REITs產業聯盟的成立為各類市場參與主體搭建了基礎設施REITs的專業交流、研討平臺，能加強不同類型基礎設施REITs的行業交流和探索，通過各主體在發行過程中的經驗和問題分享，從實操上實質性助力長三角一體化建設和REITs市場發展。

擴募勢在必行

記者觀察到，繼首批REITs項目平穩上市運行后，上交所亦推動了包括建信中關村REIT、華夏中國交建REIT的順利上市，但無可否認，較之于國內龐大的基礎設施存量規模，已上市的項目體量依舊顯得杯水車薪。

“資產權屬復雜、審批程序繁瑣都是拖累項目上市速度的重要因素。”一位業內人士告訴記者，“對于當前國內的REITs市場而言，在制度優化和審批效率的提高上，還有很大的文章要做。在項目方向正確（國家重點支持行業）和微觀信息披露真實、準確、及時的大前提下，我們應該打造一個市場效率和風險容忍相適應的發行環境，這樣才能更好地助力整個經濟實現良性循環，并加速脈動。”

好在，推出更多示范性項目，更好地服務實體經濟和國家戰略已成為交易所下階段的重點工作之一。

上交所的相關負責人告訴記者，后續將積極推動REITs于能源建設、生態環保、市政建設、保障性租賃住房、新型基礎設施等資產領域的全面鋪開。

“目前，已有一些儲備項目在推進中，且不少項目在其資產領域里有一定的標志性意義，如果能夠通過REITs的方式來盤活存量，那么必然能形成良好的正面示范效應。”上述負責人告訴記者，“事實上，全國各地——不光包括發達區域，其他區域中的很多企業都開始招標參與REITs試點。根據我們的排摸，在地方政府的指導下，全國大部分省份都在籌劃REITs項目的申報，儲備項目已接近200單，參與度與之前不可同日而語，這也是試點開啟一年內市場端發生的巨大變化。”

另外，對于已上市的REITs產品來說，擴募亦為大勢所趨。

“擴募規則的落地為REITs業務實現延伸和閉環提供了制度支撐，擴募也讓中國的REITs市場有了持續的生命力。”趙海生說。

值得一提的是，上交所官網顯示，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金已獲通過，這也意味著又一單公募REITs要來了。

該基金的發起人為中鐵建重慶投資集團有限公司和重慶高速公路股份有限公司，管理人為國金基金管理有限公司。2021年4月23日獲得受理，6月6日正式通過。