寧夏銀川市日前出臺房地產新政，包括取消限購限售、首套房及二套房最低首付款比例下調、全面放開“組合貸”業務、“認貸不認房”等政策開始實行。業內人士認為，在“房住不炒”的大背景下，銀川自去年以來實施的樓市調控政策效果顯著，遏制了房價過快上漲，同時對房地產市場也產生了較大影響。打破當前樓市低迷的“破局點”在于穩定市場預期，應圍繞穩地價、穩房價、穩預期提升政策的精準度，適度靈活靠前發力，推動房地產市場平穩健康發展。

取消限購限售 首付降至20%

最新出臺的《關于促進銀川市房地產業良性循環和健康發展的實施意見》（簡稱《實施意見》）明確，在銀川購房個人，購房數量和購房主體不受戶籍限制，銀川市內簽訂的商品房買賣合同轉讓期限不做限制，這是對此前購房人資格限制的解鎖。

根據《實施意見》，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套房最低首付款比例下調至20%，二套房最低首付款比例下調至30%；對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款的，執行首套房貸款政策。

同時，此次政策調整將單職工繳存住房公積金貸款最高額度由50萬元提高至60萬元，放開異地貸款寧夏區域限制，調整為擴大至全國范圍，并全面放開“組合貸”業務，對符合個人住房商業性貸款條件同時又符合住房公積金貸款條件的借款人，容許在辦理個人住房商業貸款的同時申請個人住房公積金貸款。

除了鼓勵合理改善住房需求外，銀川此次樓市新政對于供給端也釋放多重利好，如將土地競拍保證金最低比例下調至掛牌起始價的50%，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸。

值得注意的是，此次新政調整了房地產開發商最為關心的預售監管資金的撥付條件，明確工程施工至首層室內地坪標高時，撥付監管重點資金的20%，完成外立面裝飾的撥付重點監管資金的85%；完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監管賬戶未達到監管額度，但滿足相應支取節點留存余額要求的，容許特例支取。同時明確信用評價為AA的房地產開發企業，實行“正負零”預售。

調控效果顯著 下行壓力增大

過去兩年，銀川市經歷了一波樓市熱潮。2021年，銀川新建商品住宅銷售價格環比漲幅有2個月居全國70個大中城市第1位，1個月居第2位，同比漲幅最高達到15%。

為有效遏制房價過快上漲，去年8月，銀川市出臺了《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，經過近8個月的調控，房價漲幅逐步趨于平穩。2022年4月，銀川新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，同比上漲6.2%，漲幅比去年同期回落7.5個百分點。

銀川市房地產業協會秘書長季光軍說，銀川房地產市場調控政策的穩步實施，起到了有效調控的作用，遏制了房價過快上漲，同時對房地產銷售市場也產生了較大影響。

今年一季度，銀川房地產開發投資、新開工商品房面積、銷售面積、銷售額等多個運行指標均出現了不同程度下降。一季度，銀川完成房地產開發投資34.3億元，同比下降9.2%；新開工商品房面積39.7萬平方米，同比下降57%；商品房銷售面積95.2萬平方米，實現銷售額73.7億元，分別下降26%和20%，這是自去年8月份調控政策實施后，銀川房地產銷售面積連續7個月下降。

土拍是樓市的風向標。受市場銷售低迷、資金回籠困難等多重因素影響，房企對新開發樓盤更加謹慎，拿地熱情不高。2021年下半年以來，銀川市經歷了多次土地流拍，開發商信心不足。

受訪者認為，當前樓市遇冷主要是政策不確定性導致的企業和購房者對市場預期降低、信心不足。“一房一價”備案政策和“限價地”在一定程度上壓縮了企業利潤空間，企業拿地和新推樓盤的力度降低；購房者“買漲不買跌”的心理因素，以及對市場后期的擔憂，一部分投資人群害怕房價下跌導致利益受損不愿買房，另一部分剛需和剛改人群在等待房價的進一步下跌，觀望情緒比較明顯，購買欲望下降，對銷售市場產生較大影響。此外，新冠肺炎疫情疊加當前經濟形勢對人們收入帶來的影響，也是樓市熱度下降的原因之一。

優化政策推動市場平穩發展

采訪中多位房地產從業人員向記者表達了較為悲觀的市場預期。除了低迷的樓市行情、冷清的售樓部，因銷售慘淡導致的回款困難更讓不少房企面臨資金鏈緊張的困境。寧夏吉泰房地產開發有限公司運營管理中心副總監李海軍說，企業銷售打不開局面，部分項目近一個月的成交量維持在個位數，幾乎沒有回款，資金壓力大，影響后續開發。

業內人士普遍認為，打破當前樓市低迷的“破局點”在于穩定市場預期，應圍繞穩地價、穩房價、穩預期提升政策的精準度，適度靈活靠前發力，推動房地產市場平穩健康發展。

——精準運用“因城施策”政策。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善房地產市場長效機制，精準實施“因城施策”政策，不搞一刀切，杜絕因個別企業“生病”導致整個行業“吃藥”的現象，營造良好的市場發展環境。

——調控政策適度靈活靠前發力。受訪者表示，當前樓市指標下行修復進程較緩慢，市場調控政策需進一步優化，適度靈活靠前發力，增強調控的精準性協調性，努力實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

——持續加大市場監管力度。建議相關部門持續加大對商品房項目的監管力度，定期不定期開展房地產市場專項整治，凈化市場發展環境，嚴厲打擊捂盤惜售、哄抬房價、擾亂市場秩序等違法違規行為，以監管促房地產市場良性發展。

——建立房地產企業信用體系。在預售資金監管方面，專家建議，根據開發商的資質、開發能力、信用水平、負債率等多個指標建立房地產企業信用體系，制定差異化的預售資金監管政策，鼓勵好的企業更好地發展，淘汰一部分投資能力差、資信能力差、負債率高的企業。

編輯：郭洲洋