滬深交易所近日分別就《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第 3 號——新購入基礎設施項目(試行)》公開征求意見（以下簡稱下稱“第3號REITs 業務指引”）。市場表示對國內公募REITs擴募細則的期盼已久，后續公募REITs規模有望加快擴容，同時也認為擴募后的合理定價以及運行管理等實務難點有待探索。

“擴募規則”利于公募REITs規模加快擴容

“第3號REITs業務指引”作為公募REITs存續期間新購入基礎設施項目及相關的擴募、信息披露等事項的基本規則 ，對新購入項目的業務全流程重要節點、擴募份額發售等關鍵事項均進行了規定。如新購入基礎設施項目的條件方面，指引明確基金運作時間原則上滿12個月，且持有的基礎設施項目運營情況良好；擬購入基礎設施項目的標準和要求與首次發售要求一致等。

“第3號REITs業務指引”又被行業人士稱為“擴募規則”。上交所相關指引中提及“基礎設施基金新購入基礎設施項目的，可以單獨或同時以留存收益、對外借款或者擴募資金等作為資金來源”。在盈米基金研究院固收研究院周禹農看來，雖然規定的資金來源多元，但當前一方面公募REITs留存收益有限；另一方面公募REITs市場配售供需失衡嚴重，需求火爆。例如，4月12日華夏中國交建REIT公告顯示公眾配售比例0.84%，創記錄新低。

“因此，擴募資金在未來一段時間無疑將扮演主角。”周禹農說。

數據顯示，2021年6月以來，公募REITs上市來整體表現強勁，滿足了投資者對于中等風險收益資產的配置需求，在近期股債市場大幅波動期間起到了“資產穩定器”的作用。數據顯示，截至目前，我國公募REITs的整體市場規模已經超過440億元人民幣。行業人士認為，潛在滿足公募REITs試點條件的基礎設施資產超2萬億元。

華夏基金分析稱，參考海外經驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規模增長具有重要作用。“以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規模增長的主要途徑。”

長江證券分析師畢春暉表示，目前公募REITs投資需求旺盛，但市場供給偏少。若擴募得以順利實施，公募REITs規模將加快擴容。此外，推出REITs擴募機制，有利于已上市優質運營主體依托市場機制增發份額收購資產，促進專業的基礎設施資產被更專業的管理機構運營。

市場對于我國公募REITs擴募細則的期盼已久，早在“第3號REITs業務指引”正式公布之前，已有多家公募針對基礎設施REITs擴募做好了系統、人員、投研、資產篩選等相應的前期準備工作。?

如在人員準備方面，華夏基金表示，已設置獨立的基礎設施基金業務主辦部門。在系統準備方面，華夏基金建立了獨立的基礎設施REITs發售系統，專門用于基礎設施REITs的詢價和發售工作。除了專業的投資運營團隊，華夏基金還搭建了全流程的公募REITs運營支持體系。

擴募后運營管理細節有待探索

但行業人士也表示，如何合理定價將是基礎設施REITs擴募面臨的一大難題。

華夏基金認為，基礎設施REITs擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素。合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。

“如果擴募對象全都是基礎設施REITs原持有人，擴募的定價就要考慮基礎設施項目的估值。如果擴募的對象全部都是新投資者，還需要考慮二級市場價格，過高或過低的產品定價對原持有人和原始權益人的利益均會產生影響。”華夏基金說。

此外，行業人士認為，需關注擴容后公募REITs可能的價格波動；擴容后項目具體運行機制仍有待進一步探索。

“第一批公募REITs上市12個月后戰略配售的機構投資者已可以參與市場交易。目前第一批品種除平安廣州交投外整體升水較高，不排除機構投資者大幅贖回對于整體市場流動性以及情緒帶來的擾動。”周禹農說。

具體運行機制方面，征求意見稿目前僅要求“擬購入的基礎設施項目原則上與基礎設施基金當前持有基礎設施項目為同一類型”，對此周禹農稱，理論上會存在擴募資產為第三方公司資產，單一基金存在多名原始權益人的情況，如何界定持有人結構發生重大變化以及不同主體的權利義務界定均為實務難點。