4月6日晚，萬科A就公司持有貝殼股份相關問題答投資者問時表示，公司持有貝殼的股權，相關投資占公司總資產的比重并不大，對集團業績的影響并不重大。

這并非貝殼近期首次以負面形象出現在大眾前。在經歷上市一年多由盈利轉為虧損、兩次大規模裁員、基石投資者減持等系列事件后，新財年貝殼發展依然難言樂觀。

高瓴軟銀相繼減持

根據此前公布的2021年第四季度及全年財報，貝殼第四季度凈營收為人民幣178億元，同比下降21.5%，其中現房交易服務凈營收60億元，同比下降34.8%，新房交易服務凈營收113億元，同比下降12.2%，新興服務和其他服務凈營收5億元，同比下降21.4%。第四季度毛利率由23.9%降至16.4%，凈虧損9.33億元，而去年同期為盈利10.96億元。

全年來看，貝殼2021財年凈營收為人民幣808億元，同比增長14.6%；總營收成本為649億元，同比增長21.1%。2021財年毛利率為19.6%，去年同期為23.9%。全年凈虧損5.25億元，去年同期凈利潤為27.78億元。

橫向來看，貝殼2019年至2021年的凈利潤分別為-21.80億元、27.78億元、-5.25億元，也就是說貝殼在2020年8月上市一年多之后由盈利轉為虧損。

截至2021年12月31日，貝殼共連接51038家門店，454504位經紀人；在2021年9月底，貝殼共連接53946家門店，515486位經紀人；即2021年第四季度，貝殼連接的門店相比第三季度減少了近3000家，經紀人減少了6萬多人。

此外，據媒體報道，今年3月份財報公布后，貝殼再次開啟人員優化，主要涉及二手和新房交易服務事業群，人員優化比例為10%。在半年前，貝殼已經裁員一線房產經紀人超過3萬人，平臺職能部門（含地方）約2000人。

從去年10月至今，貝殼二手和新房交易服務事業群已經有20多名中層、高層陸續離職，包括一名副總裁、兩名總經理，高級總監和總監等，部分管理層放棄期權離開貝殼。

另外，高瓴資本、軟銀等基石投資者股東也不同幅度減持了貝殼。新華財經數據顯示，從2021年2月8日至年末期間，軟銀旗下機構減持約3200萬股；高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。

新財年困難依舊

3月10日，貝殼董事長兼CEO彭永東在財報電話會中坦言，2021年是貝殼“充滿挑戰，史無艱難”的一年。而從今年一季度行業數據來看，2022年伊始貝殼發展更加困難。

中房協研究報告預計，2022年一季度受春節假期及各地疫情影響，商品房成交環比跌幅會較大，由于2021年一季度基數較高，同比也有明顯下滑；房地產開發投資增速放緩，新開工規模繼續呈下行趨勢。土地市場方面，一季度重點城市企業拿地將趨于保守，全國整體成交量也不會有太大改觀。從房價來看，一、二線熱點城市下滑趨勢有所緩解、以穩為主，三、四線城市新房和二手房仍存在下降空間。

4月6日貝殼研究院公布的《全國新房季報》顯示，2022年一季度全國重點62城商品住宅簽約面積同比下降41%，跌幅較1-2月降幅擴大2%。62城中的一線、二線、三四線城市2022年一季度商品住宅簽約面積同比分別下降了31%、40%、47%。土地供應同比下降約50%，其中一、二線城市分別下降58%和51%；土地成交同比下降約58%，一、二線城市分別下降79%和68%。

同樣，在此前公布的《二手季報》中，同比來看2022年一季度二手房成交量較去年同期高點下降約四成。城市價格方面，一季度北京、上海保持平穩上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價仍未走出下跌區間。

在貝殼2021年年報中，上述與新房及二手房有關的交易服務共實現營收784.2億元，占總營收比例超過97%。

4月7日，貝殼宣布在2022年將租房業務提到更高的戰略高度，今年將提供10萬套間租賃房源供給，包括集中式公寓和分散式房源，并透露目前有兩個集中式公寓項目已在上海落地。

從業務角度來看，租房業務歸屬于貝殼普惠居住事業群，是彭永東反復提及的“一體兩翼”中的一翼，“一體”指存量房和新房經紀交易服務，另一翼指整裝大家居事業群。“兩翼”在財報中體現在“新興及其他服務”，在2021年年報中，該項業務營收占比為2.89%。

事實上，對于今年的業績展望，貝殼在2021年年報中已有提及，“2022年一季度，貝殼找房預計營業收入將在115億元至125億元之間，同比下降39.6%至44.4%”。

截至4月7日收盤，貝殼股價14.52美元，較2020年11月16日的79.4美元最高點，跌幅已經超過八成。